viernes, 27 de enero de 2017

COMO RECLAMAR AL BANCO NUESTRO DINERO

MINI GUÍA LEGAL PARA TODOS.
GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA. COMO RECLAMAR AL BANCO NUESTRO DINERO.

 

El pasado día 23 de diciembre el Tribunal Supremo en sentencia nº 705/2015 ha declaró abusiva la cláusula (y por tanto nula), que  impone al tomador de un préstamo el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados de la formalización del préstamo hipotecario.

Clausula declarada nula

"Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente."

La consecuencia principal de esta Sentencia es que el consumidor que tenga esta clausula, o similar, en su hipoteca, y pueda acreditar el pago de los mismos, podrá reclamar a la entidad de credito la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca. Ya que según establece la Sentencia al recaer la totalidad del pago sobre el consumidor, se genera un desequilibrio hacia este, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada y que, además aparece expresamente recogida en el catalogo de clausulas que la ley tipifica como abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Así que nuestro primer paso será revisar nuestra hipoteca, y recopilar las facturas y liquidación de impuestos y gastos.

¿Qué conceptos son los que podemos reclamar al banco? 

  1. Los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad. Escrituras notariales e inscripción de las mismas; los aranceles de los notarios y de los registradores de la propiedad. 
  2. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
La sentencia establece que el obligado al pago en su totalidad es el Banco.

Para acreditar los gastos deberes ajuntar las facturas y liquidación de los impuestos.

Según la Sentencia quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es el banco. Fijesé que, la base imponible del impuesto IAJD es el importe de la responsabilidad hipotecaria, que no coincide con el importe del préstamo ya que incluye los intereses ordinarios moratorios, etc. Siendo siempre mayor que el valor del préstamo. Y quien obtiene "beneficio" en la constitución e inscripción de la escrituración de la hipoteca es la entidad bancaria. Por ello afirma la Sentencia que el sujeto pasivo del IAJD debe ser el adquirente del derecho, (la entidad de crédito).

¿Cuál es el procedimiento para la reclamación de estas cantidades? 

La entidad de credito, si no reclamamos, no va a devolvermos nuestro dinero.  Es necesario realizar una reclamación previa al banco, dirigida al departamento de Atención al Cliente de la entidad. 

Para acreditar los gastos deberemos ajuntar las facturas y liquidación de los impuestos.

La entidad de crédito puede contestar o no. En el caso que la misma no contestara a la reclamación se tendrá que acudir a la vía judicial.

Si la entidad de crédito realiza una oferta, esta puede ser aceptada o no por el cliente. En caso de no ser aceptada por el consumidor habrá que acudir a la vía judicial, en demanda civil para solicitar la nulidad de la clausula y la devolución de las cantidades pagadas indebidamente por estos conceptos.

Ya se ha dictado la primera sentencia en este sentido, el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo el pasado 9 de diciembre de 2016 relativa a los gastos de formalización de la hipoteca. 

Para la reclamación de las clausulas suelo el Gobierno ha establecido un procedimiento en Real decreto-ley 1/2017 de 20 de enero, dando plazo a la entidad de crédito de tres meses para contestar a la reclamación previa del consumidor. En el procedimiento de las clausulas suelos es el propio entidad de crédito quien deberá efectuar el cálculo de la cantidad a devolver.

Si desea estar al corriente si su entidad bancaria le corresponde devolver las cuantías cobradas indebidamente por este concepto, nuestro despacho les ofrece una revisión gratuita de su hipoteca. Puede enviarnos copia de la ésta por correo electrónico, o pedir cita en nuestro despacho.

www.eb-abogados.com
Blanca Eulogio Blázquez.

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